[스크랩] 전원주택 짓기 과정(알고 나면 손해 안보는)

전원주택 과정

1. 기 획

가. 건축목표설정

검 토 항 목		결 정 요 인	체 크 사 항
건축의 전 제	주택의  건축목적결정	건축주의 예산, 기호,  건축목적	1. 상시 주거용  2. 임시 주거용 (주말주택, 별장)  3. 사업적인 목적
	주택의  성격결정	건축주의 건축목적	1.경제적이고 실용적인 주택인가?  2.실용적인 면과 개성적인 면을 중시하는가?
건 축   관 련   사 항	주택규모결정    소요공간결정	- 건축주의 예산  - 가족구성원의 수,  직업, 성격, 연령 등	1.대략적 규모, 층수 결정  2.소요실(침실,욕실,주방,가족실 등)의 개수,  규모, 배치, 동선 결정  3. 각 실별 요구조건, 품질 수준 결정  4. 부대시설(찜질방, 노래방, 서재, 홈바,  벽난로) 및 야외시설 설치 여부(데크, 정자, 연못 등) 결정  5. 주차장의 규모  6. 별도의 부속건물 필요유무 : 창고, 차고, 작업실 등  7. 장래 증ㆍ개축 여부결정
	주택의 외형결정	- 건축주 및 가족  구성원의 기호와 예산	1.외형 스타일 결정  ㆍ현대식스타일  ㆍ전통적인 스타일  ㆍ전원풍의 내추얼한 스타일  ㆍ보편적인 형태  ㆍ개성있는 형태..
	건축구조  방식결정	건축주의 예산	1.습식공법 : 조적식, 철근콘크리트조, 와이어패널  2.건식공법 : 목조,스틸 ; 각각의 장단점을  고려하여, 예산범위내에서 결정(구조별 가격은 주택의 종류참조)
	외부마감재결정	건축주의 예산과 기호	1.주요 외장재 결정(외벽, 지붕재 선택)  2.주요 내장재 결정(바닥재, 벽, 천정 마감재 검토)  3.창호자재, 수전금구류, 조명, 가구  사양 검토
설 비   관 련   사 항	난방방식결정	건축주의 예산범위  주택규모,열효율	기름보일러, 전기보일러, 가스난방 중 택일
	냉방방식결정		개별 패키지 방식, 벽걸이형 중 선택
	급수설비방식		상수도, 자가지하수, 마을공동우물, 고가 수조형식, 기압펌프형식 중 선택
	전기설비		TV, 전화, 인터넷통신, 소요인입 전력수
	정화조설비		종말 처리장 관로, 일반 부패정화조, 합병정화조 방식 중 택일
	부대설비		보안시스템, 홈 오토메이션, cctv, 위성방송 수신시스템 등 첨단설비 기능 설치여부
기 타	조경시설		대문, 담장, 조경수 식재 등 조경 설치 계획

나. 예산수립

단계	지출내용	상 세 내 역	비 고
기 획	자료수집비	- 관련서적, 자료구입비 등	-강제성도 없으며, 금액은 작지만, 여기에 투자 되는 비용은 건축을 진행하는 과정에 중요한 역할을 한다.
	정보이용료	- 건축상담료, 인터넷정보  이용료 등
토   지   매   입	토지구입비	- 토지구입비	-공시지가 등
	토지전용비 및  대지조성비	- 전용부담금	-공시지가의 20%
		- 대체농지 조성비  (농지를 구입하는 경우)	-전(田): 평당 7,140(원) -답(沓) : 평당 11,900(원)
		- 대체 조림비 (임야를 구입하는 경우)	-평당 2,645(원)
		- 개발부담금	-땅값상승분 중토지용도변경에 투입된 경비를 제외한 금액의 50%
		- 지역개발공채	-평당1,000(원) ∼2,000(원)
		- 토목설계비	-농지전용허가시 : 약 6,600(원)/평 -산림훼손허가시 : 약 9,900(원)/평
		- 진입도로 사용료  (맹지를 구입하는 경우)	원지주와 협의하여 결정함
	토지구입에  따른 세금	- 취득세	취득가의 2%
		- 농어촌특별세	취득세액의 10%
		- 등록세	취득가액의 3%
		- 교육세	등록세액의 20%
설   계	제반서류비	- 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장 등 서류발급비	-건축실무에 필요한 서류
	설계용역비	- 용역비  - 협력업체 외주비	-현재 건축설계비에 대한 요율이 정해져있지 않으며, 설계자의 능력과 품질 등으로 결정된다. 전체공사비의 5-10%이내에서 조정 일반적으로  7-10만원/평 내외
	건축허가 관련 비용	- 건축허가신청 수수료	-건축허가를 신청하는 자가 시장, 군수,구청장에게 지불하는 수수료. 200㎡미만 단독주택 : 9,900/평 200㎡이상 1000㎡미만 : 14,800원/평 -시,군,구 조례에 의해 결정됨
		- 국민주택채권매입비	-주택건설촉진을 위해 국가에서 발행하는 채권으로 일정규모 이상의 건축을 신축하는 경우 매입 필요 주거전용 85㎡이상 100㎡미만 : 990원/평 100㎡이상 4,300원/평 국민주택채권의 최저매입액은 1만원
		- 면허세	-건축허가를 받을 때 납부하는 세금 2층이상 500㎡이상(제3종) : 27000원 300㎡이상(제4종) : 18000원 300㎡미만(제5종) : 12000원
		- 도로점용료	-건축공사로 인하여 인접도로를 사용할 경우 그 사용 면적과 기간에 따른 비용을 납부해야한다. 보통 대지에 접한 도로길이에 1-2미터 너비를 곱한 면적에 비례하여 점용면적(㎡)과 사용일수에 사용료(300원)를 곱한 식으로 산정

※ 상기 내역은 설계단계까지의 고정 지출항목임

구 분	세 부 내 역	전 제 조 건
예산수립의  전제조건	토지면적	100 평 / 준농림지 (畓)
	토지 평당 매입가	30만원 (준농림지 15 - 80만원/평)
	바닥면적	30 평
	평당공사비	250만원 (고가 350만원/ 중가300만원/저가250만원)  (조적조, 붉은벽돌 마감 공사)

※ 상기 자료는 예산수립을 위한 참고용으로 작성된 것입니다.

구 분	세 부 내 역		산 출 근 거	금 액 (원)	비 율
토 지 제비용	토지  비용	토지구입비	100 평 X 300,000	30,000,000
		중개수수료	토지비 X 1%	300,000
	전용  비용	전용부담금	100 평 X 70,000	7,000,000
		대체농지조성비	100 평 X 11,900	1,190,000
		지역개발공채	100 평 X 2,000	200,000
		토목설계비	100 평 X 30,000	3,000,000
		경계측량비	1필지 X 400,000	400,000
	세금	취득세	30,000,000 X 2%	600,000
		등록세	30,000,000 X 3%	900,000
		교육세	900,000 X 20%	180,000
		농어촌특별세	600,000 X 10%	60,000
	소 계			43,830,000	32.81%
설계감리비	설계용역비		30평 X 50,000	1,500,000
	감리용역비		설계비의 30%	630,000
	허가관련비용		약 30,000(허가수수료,채권,면허세)	30,000
	도로점용료		20㎡ X 60 일 X 300	360,000
	소 계			2,520,000	1.89%
건축 공사비			30평 X 2,500,000	75,000,000
	부가세(시공사이윤)		75,000,000 X 5%	3,750,000
	부대공사비		75,000,000 X 5%	3,750,000
	소 계			82,500,000	61.76%
소유보존 등 기	취득세		150,000,000 X 0.8%	3,000,000
	등록세		설계비의 30 %	1,200,000
	교육세		등록세 X 20 %	240,000
	농어촌특별세		취득세액 X 10 %	300,000
	보전등기비		과세표준 X 3.16%
	소 계			4,740,000	3.54%
합 계				133,590,000	100%

.※ 상기 예상금액은 세부항목별로 변동사항이 많으므로 금액에 집착하지 않기를 바라며, 건축주 스스로 자신의 여건에 따라 지출항목을 정하고, 균형 있는 예산을 편성하기 위한 참고자료로 사용해 주시길 바랍니다 ※ * 항목은 현장여건에 따라 달라지는 항목임.

주택은 구조형식에 따라 크게 조적조, 경량 스틸조, 목조, 철근콘크리트조 등으로 구분된다. 여기에서는 각각의 구조형식별로 특성과 장단점을 살펴보기로 한다.주택

(1) 조적조 주택

 

 

조적조는 주택구조에 널리 사용되는 구조방식으로 벽돌을 쌓아 건축하는 것이다. 조적조의 가장 큰 특징은 튼튼하며, 경제적이라는 것이다.

외부 모양은 벽돌의 종류와 색상, 쌓는 방식에 따라 색다른 분위기를 연출하며, 다른 재료를 혼용하여 개성 있는 집을 지을 수 있다. 조적조 주택이 주는 중후한 멋으로 노년층에서 많이 선호하고 있다.

집의 수명도 기초공사를 튼튼히 하면 다른 주택보다 오래가며, 조적조는 바람, 습기, 화재에 강해며 내구성, 내화성이 뛰어나다.

그러나 지진발생시 횡력에 약하다는 구조적 단점, 습도 조절능력이 떨어지고, 벽체가 두꺼워 실 면적이 같은 평수의 주택보다 줄어들 수 있으며, 시공을 잘못했을 경우 벽이 하얗게 변화는 백화현상이 나타나기도 한다.

(2) 경량스틸조(스틸하우스) 주택

 

경량 스틸조(스틸하우스)는 최근에 전원주택에서 많이 채용되는 구조형식으로, 주택의 주요 구조체를 아연도금한 철강재로 뼈대를 세우고 목재, 벽돌, 타일 등으로 마감하는 형식이다. 경량스틸조는 튼튼하면서도 시공이 간편하고 개조가 용이하며 자원재활용 측면에서 뛰어난 차세대 주택형식으로 각광받고 있다.

마감재 선택에 따라 주변경관과 조화를 이루어 다양한 외관, 색채표현이 가능하며, 강재의 강도가 높고 부재의 결합력이 강해 내구성, 내진성이 뛰어나다.

공간 활용면에서도 벽체 칸막이 이동이 자유롭고 벽체 두께가 얇아 같은 평수의 기존 주택보다 내부공간을 훨씬 넓게 활용할 수 있으며, 증개축시 시공기간도 짧다.

그러나 경량스틸조는 비교적 고가에 해당하며, 신기술공법이기 때문에 기술자 수급이 어려운 편이며, 방음, 단열성능이 떨어지는 단점을 갖고 있다.

(3) 목조주택

 

목조주택은 목재를 구조재로 사용하는 것으로, 구조재로 사용된 목재의 종류에 따라 통나무주택, 기둥보구조주택, 경량목구조주택으로 구분된다.

목조주택은 가장 큰 장점은 건물자체가 자연소재로 이루어진 만큼, 친환경적인 성격이 강하며, 건물 자체적으로 쾌적한 실내환경을 유지시키는 기능을 할 수 있다. 적정하게 시공된 경량 목구조는 에너지 효율이 매우 뛰어나며, 단열효과도 뛰어나다. 실제로 같은 평수의 목구조 주택과 일반주택을 비교할 때 냉.난방비를 30%정도 절약할 수 있다. 또한 공간활용도가 높으며, 증개축도 용이한 편이다.

그러나 유지보수비가 많이 소요되며, 자재 대부분을 수입에 의존하는 실정이라서 시공비가 많이 소요되며, 건조수축에 따른 구조체의 변형을 유의해야 하며, 화재, 방부, 방충에 취약하다는 단점을 갖고 있다.

 

(4) 철근콘크리트조

 

철근콘크리트 구조는 건물의 구조체로 콘크리트를 사용하는 구조로서 콘크리트의 압축력과 철근의 인장력이 일체(一體)로 되어 서로의 결점을 보완하는 구조라고 할 수 있다. 철근콘크리트 구조는 가장 일반화된 구조형식이지만, 1-2층 규모의 주택에서는 잘 사용하지 않는다.

철근콘크리트 구조는 구조적인 안정성이 뛰어나며, 최근에는 콘크리트 자체를 외부 의장요소로 사용하는 주택도 등장하고 있으나, 공사비가 고가에 해당하며, 공사기간도 오래 걸린다. 내화성, 방음, 내열성은 우수한데 반하여, 단열성능이 불리한 편이다.

(5) 주택종류별 장단점 비교

구 분	조적조	경량스틸조	목 조	철근 콘크리트조
정의	- 벽돌쌓기방식	-경량형강으로 구조체 형성	-구조체를 나무로 짜맞추는 형식	-철근배근과 콘크리트 타설로 구조체 형성
공법상  분류	- 습식공법	-건식공법	-건식공법	-습식공법
구조적  특징	- 주택구조에 적합  - 저층건물(2층)에  적합  - 줄눈방수처리 기술 요함 (백화현상발생) - 단열,방수 정밀시공요함	-신공법 -화재,지진,태풍, 내구성 강함 -재료 반영구적 -재활용가능 -부식 주의	-내구성 양호 -건물수명 오래감 -건조수축에 따른 구조체 변형 유의	-대중화된 구조지만, 주택보다는 중고층 건물에 적합 -장스팬 가능 -건물수명이 오래감 -내화성 좋음
시공성	- 시공기간 길다.  - 동절기공사 불가  - 2～3달  - 시공자수급 쉬움  - 증개축 공사기간 길다.	-시공기간 짧음 -동절기공사 가능 -1～2달 -시공자수급 어려움 -증개축 공사기간 짧음.	-시공기간 짧음 -동절기공사 가능 -자재 대부분 수입 -시공자수급 어려움 -증개축 공사기간 짧음.	-시공기간 길다. -동절기공사 불가 -2～3달 -시공자수급 쉬움 -증개축 공사기간 길다
시공비	- 저가  - 200～250만원 내외/평	-고가 -250～350만원/평	-고가 -300～450만원/평	-고가 -250～350만원/평
거주성	- 방음 양호  - 단열성 불리  - 내열성 양호	-방음 불리 -단열 불리 -내열성 양호	-방음 불리, 내열성 약함 -습도조절, 단열 성능 (일정두께이상 목재 사용시 단열 공사 안함) -방부,방충,화재에 취약	-방음 양호 -단열 불리 -내열성 우수
공간활용성	- 곡선형태 양호  - 공간활용 중간  - 공간 가변형 중간	-곡선형태 불리 -공간활용 양호 -가변형 쉬움	-곡선형태 불리 -공간활용 양호 -가변형 쉬움	-다양한 형태 가능 -공간활용 양호 -공간 가변형 중간
유지관리	- 중간	-중간	-유지관리비 많음	-용이

※ 여기서 제공되는 공법은 일반적인 주택구조형식 임.

※ 시공단가는 순수건축공사비만을 대상으로 하였으며, 입지여건, 건물형태, 공사상황 및 내외마감 자재에 따라 증감될 수 있음.

다. 자료 및 정보수집

구 분	참 고 서 적
주택일반사항	- 단독주택; 산업도서출판공사  - 리빙센스 플러스북           -신세대 신혼집; 서울문화사  - 살고싶은 집 갖고싶은 건축을 찾아서; 서용식,연기홍/매일경제신문사  - 실용주택백과 (집을 짓기위한 기초지식의 지침서);/주택문화사  - 한국주택건축; 주남철/일지사   - 한국주택총람('95); 주택문화사
주택인테리어	- 작은 집 꾸미기; 라사라  - 홈스타일 커튼,벽; 라미라  - 홈패션 -실내장식소품; 전원문화사  - HOME COLOR DESIGN; 김용규/ 성안당  - Sweet Home(16) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원  - Sweet Home(17) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원  - Sweet Home(18) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원  - Sweet Home(19) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원  - Sweet Home(20) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원  - 가구 100배 즐기기; 박문규/무한  - 거실인테리어 144; 서울문화사  - 꿈을 주는 아이방; 서울문화사  - 내가 꾸민 신혼집; 삼성출판사  - 내가 꾸민 우리집; 라미라  - 부엌 식당 인테리어 - 시스템 키친 & 수납 아이디어; 디자인하우스  - 색채 표현 - 칼라테크닉 활용 색채표현; 남운치가/신지식/조형사  - 손바닥정원 - 아파트 그린 인테리어 뜰 가꾸기; 서울문화사  - 수납인테리어; 서울문화사  - 아파트 - 젊은 감각 새경향; 삼성출판사  - 아파트인테리어; 삶과 꿈  - 아파트 장식 테크닉; 효성출판사  - 우먼센스 인테리어 무크(1) - 작은집 인테리어; 서울문화사  - 우먼센스 인테리어 무크(6) - 부엌,식당 인테리어; 서울문화사  - 우먼센스 인테리어 무크(7) - 수납 인테리어; 서울문화사  - 인테리어 배색사전; 삽천육유 외/ 김남훈/국제  - 인테리어 컬러 코디네이션 사전; 이병천/조형사  - 인테리어 컬러토크 - 주공간의 색채연출;하세가와노리요시/그래픽사  - 조명과 실내장식; 박필제/ 조형사
주택 개보수	- 개조 - 새바람이 분다; 삼성출판사  - 개조 인테리어; 디자인하우스  - 신축 증개축 개선 아이디어 -주부건축가가 알려주는; 명지출판사  - 우먼센스 인테리어 무크(4) - 개조 인테리어; 서울문화사  - 우먼센스 인테리어 무크(12) - 창 & 벽 새단장; 서울문화사  - 집수리 정보소프트; 효성출판사  - 집수리 모델하우스; 효성출판사
전원주택,  목조주택	- CA 17 현대건축 - 목조건축, 전원주택; 현대건축사  - 내가 지은 나무집( 국내 최초의 목조주택 길라잡이); 김명태/창해  - 목조주택; 웅진출판  - 목조주택; 산업도서 출판공사  - 전원 집합주택; 산업도서출판공사  - 전원에 산다; 부동산가이드  - 전원주택(1) - 내집 만들기; 주택문화사  - 전원주택(2) - 내집 만들기; 주택문화사  - 전원주택(2) - 농가개조 & 황토집.나무집 짓기; 서울문화사  - 전원주택 - 내손으로 짓는 새로운 경향의; 주부생활  - 전원주택 가는 길 샛길도 있다; 이광훈/중앙일보사  - 전원주택(3) - 내집 만들기; 주택문화사  - 주거시설(1) - 전원, 목조, 단독주택; 건축세계
기 타	- 물가정보

 

2. 토지매입

가. 현장조사

구 분		항 목	체 크 사 항
거주 여건	토지 현황 조사	진입로	- 차량(자가용, 이삿짐차량) 진입의 용이성  - 진입로 포장방식 주차 차량 동선  * 비고 : 건축법상 전면도로4m를 확보해야 함.
		경사도	- 대지조성 상태 점검  - 절토, 성토, 옹벽설치 등의 필요성 검토  - 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토
		지질조사	- 경암,풍암,습지,연약지,,,등 토지지질에 대한 검토
		향후토지이용계획	- 주택의 배치, 조경계획, 담장,  - 우수관로,오배수관로,  - 정화조위치  - 전기인입, 통신맨홀의 위치  - 지하수개발
		공사진행 용이성	- 대지주변 공사장애물 존재유무  - 민원발생 소지
	자연 환경	일조권	- 남향 방위확인 및 일조량 확보
		조망권	- 각 실의 조망권을 고려
		풍향	- 주택의 자연환기, 통풍, 굴뚝 위 배연
	교통 및 입지조건	교통	- 교통의 편리성과 주변교통정비 상황  - 인접 대도시와의 관계
		입지조건	- 대지 주변 혐오시설 및 위험시설의 유무 검토  - 철로,항로,사격장,공동묘지,분뇨처리장(혐오시설)의  존재유무 검토  - 고압선, 가스 및 위험물 저장소, 광산,석산주변 (수질,대기오염) 급경사지(눈사태,산사태), 해안(풍토),축산단지(돼지, 닭 등)
	사회문화		- 교육시설, 의료시설, 근린생활시설, 공공시설의 유무  - 주민들의 성향,
투자 여건			- 그 지역의 발전과정과 향후 개발계획 검토  ; 해당 지자제, 건설교통부등에 문의하여 확인할것  - 주변토지가 국유지,개인소유지인지를 확인하여 개발제한 구역 등의 규제사항 여부  - 융자를 받을 수 있는지 여부  - 대지조성을 위한 각종 개발비용과 부담료로 사전에 검토

 

나. 토지관련서류 확인

검 토 서 류	발 급 처	확 인 사 항
토지이용계획 확인서	시,군,구청  동사무소	- 토지의 사용목적 및 향후 개발계획등을 표시한 문서  - 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지이용계획에 따른 향후 개발계획과 제한사항의 유무를 확인  - 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재,  토지거래 등 해당사항에 표시되어 있음
등기부등본	관할 등기소	- 토지의 권리관계를 밝히는 문서  - 가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 억류 항목설정에 대한 확인  - 토지거래 사기를 방지하기 위하여 반듯이 확인한다.
공유지연명부		- 소유자가 공동명의로 되어 있는 경우, 소유지분, 소유자  주민등록번호, 성명 등을 확인할 수 있음
토지대장		- 토지의 상황을 표시하는 문서  - 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 소유자, 토지등급  등이 표시
지적도	시,군,구청  동사무소	- 지적도는 지적법상 지적공부중의 하나로서 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목  ㆍ경계ㆍ기타 내무부령으로 정하는 사항을 등록한 도면을 말한다.  - 대지의 경계, 진입로 소요폭과 존재유무 등을 현장과 비교 검토한다.  - 지적도상에는 도로가 없는데, 현장에는 도로가 존재하는 경우도  있으므로 현장방문은 필수
임야대장	시,군,구청  동사무소	- 임야에 대한 현황파악을 위하여 범원에 있는 부동산등기부와는 따로  시군구청에 비치되어 있는 공부.  - 임야를 취득할 때에는 부동산등기부만 믿지말고 임야대장도 열람해 보아서 이상 유무를 분석해야 한다.  - 임야대장에는 다음의 사항을 등록한다. ①토지의 소재 ②지번 ③지목 ④면적 ⑤소유자의 성명 또는 명칭 주소ㆍ주민등록번호(국가ㆍ지방 자치단체 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 등록번호)  ⑥ 기타 내무부령으로 정하는 사항
임야도		- 임야대장에 등록된 토지에 대하여 토지의 소재, 지번, 지목,  경계 등을 기록하는 지적공부
건축대장		- 건축물의 소유ㆍ이용상태를 표시하는 문서.  - 토지의 소유자와 기존건축물의 소유자가 다를 수 있으므로 꼭 확인
토지가격확인원		- 공시지가 또는 개별지가를 확인할 수 있음
기타		- 제세완납증명서  - 비사방확인원  - 사방시설도

 

다. 토지관련 인,허가사항

농지취득 자격증명을 받으려면

농지는 대지에 비해서 싸다는 것이 장점이긴 하지만 각종 규제를 잘 살펴보지 않으면 오히려 낭패를 볼 수 있다.

외지인의 경우, 농지 소유권을 취득하고자 한다면 농지 소재지의 시. 군. 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전등기가 가능하다.(단, 상속이나 공유농지의 분할 등의 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받지 않아도 된다.)

농지취득자격증명을 발급받으려면 시. 군. 읍. 면에 비치되어 있는 농지취득 자격증명 신청서에 기재한 후 농업경영 계획서를 작성. 첨부하여 농지 소재지 시. 군.읍. 면에 제출해야 한다. 시.군.읍.면장은 신청인이 농지 소유자격을 갖추었는지의 여부를 종합적으로 검토하여 그 결과를 5일 이내에 서면으로 통지한다.

직접 영농하는 경우 소재지에 거주하지 않아도 취득 가능

농지개혁법 및 농지임대차관리법에 규정하였던 농지소재지 또는 소작거리내 거주제한은 폐지되었기 때문에 사고 파는 데는 문제가 없다. 따라서 농지 소재지에 거주하지 않아도 직접 영농하는 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받으면 농지취득이 가능하다.

농지전용허가를 받을 때 도로확보 확인

전용허가를 받을 때 가장 중요한 조건은 전용허가 신청 시 4m이상의 도로가 확보돼 있어야 한다. 실제 도로가 있어도 지적도상에 도로가 없으면 전용허가가 나지 않으므로 반드시 지적도를 열람해야 한다. 도로 외에도 지역마다 전용허가 조건이 조금씩 다를 수 있으므로 반드시 해당 관청에 가서 알아보도록 한다.

전용허가를 받을 때는 대체농지 조성비와 농지전용 부담금을 물어야 하는데, 미리 각종 부대비용을 조사해 농지 구입비용과 개발비용을 합친 금액이 기존 대지가격의 70%를 넘어 서지 않을 때에만 구입하도록 한다. 70%를 넘으면 대지를 사는 것이 유리하다.

농지취득 후 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은

농지를 구입하여 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 농지법에 강제 처분 규정이 있다는 사실을 반드시 명심하고 농지를 구입해야 한다.

농지법에 따르면 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다고 규정하고 있는데 일반인들은 농업 경영계획서를 작성하여 농지취득 자격증명을 획득한 후 농지를 취득하면 2∼3년간 방치해도 무관한 것으로 오해하고 있다.

그러나 만약 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않거나 농업경영 계획서대로 이용하지 않을 경우 강제 처분대상이 된다. 강제처분대상 토지가 되면 반드시 처분할 수 밖에 없다. 따라서 초기 2∼3년간 자신이 농업경영 계획서대로 이용할 수 있을 지를 판단해서 구입해야 하며 구입하고서도 이를 잘 관리하기 위해서 기존 주민들과의 관계를 돈독히 해야한다.

농지구입 후 바로 전원주택으로 이용할 경우

농지를 구입한 후 바로 전원주택으로 이를 이용하려는 사람이라면 농지취득 자격증명을 구비할 필요없이 바로 농지전용허가를 신청한 후 전원주택을 지으면 된다.

농지전용허가는 농지를 계약한 후 거래금액의 70∼80% 정도를 지불하면 원소유주가 농지사용승낙서를 발부해주며 이를 해당 관청에 신청하면 된다.

농지전용허가를 통해서 농지를 구입할 때 다른 장점중의 하나가 구입시점에 주민등록을 이주하지 않아도 된다는 점이다. 농지전용허가를 받았다고 완전히 자신의 전원주택지를 소유한 것은 아니다. 곳에 따라 차이가 있지만 전용허가를 신청한 후 2년 이내에 주택공사를 착공해야 하고 착공 후 1년 이내에 준공해야 한다. 토지거래 허가구역은 1년 이내에 착공해야 하는데 이를 어길 경우 2백만원 이하의 과태료를 물게 된다.

303평 초과시 토지거래 허가를 받으려면

토지거래 허가구역으로 지정된 곳에서는 땅을 사고 팔거나 전세권 및 임차권을 넘기거나 할 때 모두 토지거래 허가를 받아야 하는데 토지거래 허가제의 대상이 되는 토지면적이 도시계획구역이냐 아니냐에 따라 달라진다.

도시계획구역에서는 주거지역 18평, 상업. 녹지지역100평, 공업지역 300평을 넘는 크기의 땅이나 땅이 딸린 건물거래를 할 때는 토지허가거래를 받아야 한다. 도시계획구역 밖의 지역에서는 논밭 303평을 초과할 때는 토지거래허가를 받아야 한다.

규정된 평수를 초과하는 토지에 대한 소유권, 지상권, 전세권 및 임차권 등의 권리이전에 관한 계약을 할 경우에 토지거래 쌍방 당사자는 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액 및 토지의 이용계획을 기재한 토지거래 허가신청서를 관할 시장, 군수, 구청장에게 제출하도록 하여 그 거래의 허가를 받도록 되어 있다.

허가를 받자면 토지거래가격이 '공시지가 X 120/100 + 당해토지의 취득관리비의 권리금을 초과하지 아니하는 금액'을 넘지 않고 취득 목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지 및 편익시설용 토지, 구역내 농,어민의 농. 축. 임업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지나, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지중의 하나에 포함되어야 한다. 이용목적 또한 토지이용계획, 공공 시설계획 또는 자연환경보전상 적합해야 한다.

농지일 경우에는 농지개혁법상 상한면적이내 이어야 하고 공장건축물 부속 토지는 지방세법상의 규정에 의한 입지기준면적 안에 있어야 하는 등 그 면적이 이용목적에 적합한 때에 허가를 받을 수 있다

 

사도개설허가절차

사도란 시장ㆍ군수로부터 사도개설허가를 받아 토지소유자가 자기 토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로를 말한다.

사도개설허가신청은 구입하려는 토지가 맹지인 경우에 해당되는데, “맹지”는 지적도상 도로에 접한 부문이 없는 토지, 다시말해 도로에서 대지로 직접 진입할 수 없는 토지를 가리킨다. 맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 대지로 분류되어 있기 때문에, 건축허가를 받고자 타인의 대지를 추가로 구입하여 사도개설허가를 받는다.

구 분	세 부 항 목
구비서류	- 사도개설허가신청서, 사업계획서, 위치도,  - 설계도서, 지적도, 토지대장, 토지등기부등본, 국토이용계획확인서  - 타인소유의 토지를 사용하고자 하는 경우 그 권한을 증명하는 서류
절 차	① 구비서류 첨부하여 시장,군수,구청장에게 제출

토지취득 - 농지

진입도로점용허가 절차

맹지의 땅에 인접한 땅을 빌려 도로를 낼 경우에 해당되며, 관련서류를 첨부해서 해당 행정기관에 도로점용허가를 신청한다.

때에 따라서는 서류상 도로가 없는 “맹지”일지라도 , 출입을 위한 도로(현황도로)가 있을 수 있으며, 이런 경우 다수인이 통행하는 유일한 통로인 경우 사용자의 세대수가 5인이상인 경우 원지주의 도로사용동의서를 받지 않아도 건축허가를 해줄 수도 있다.

또한 수년간 주민들이 도로로 이용하여 왔으며, 시장군수가 이미 ‘도로’로 인정한 도로인 경우 건축허가가 가능하며, 자치구, 지역별로 허가권자의 판단이 다를 수 있으므로, 해당 행정구역에 이를 확인하다.

구 분	세 부 항 목
구비서류	- 원지주의 등기부등본, 도로사용동의서, 인감증명서
절차	① 구비서류 첨부하여 시장,군수,구청장에게 제출

구 분	서 류	행 정 절 차
농지 전용 허가	구비서류	- 소유권관련서류 : 토지매매계약서, 인감증명서, 토지사용승낙서  (원소유자로부터 취득) 가설계안  - 농림수산부가 요구하는 서류 일체 : 사업계획개요서1부(전용목적 기재), 지적도 등본(전용예정구역의 표시), 토사유출 및 폐수배출 등 인근지역에  대한 피해방지 계획서
	허가절차	① 구비서류를 농지관리위원회에 제출  ② 농지관리위원회 확인 후 시,군,구청장(전용허가권자)에게 확인서 첨부해서 제출  - 시,도지사에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)이상 /  준농림지역 10000㎡(3025평) 이상  - 시장,군수,구청장에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)미만 / 준농림지역 10000㎡(3025평) 미만  ③ 전용허가권자가 전용허가 여부를 통보(7일이내에)  ④ 농지전용자가 대체농지조성비, 전용부담금 등 세금납부(농어촌진흥공사)  ⑤ 전용허가권자가 전용허가증 발급(15일 이내)  ⑥ 주택신축(2년이내)   ⑦ 준공 검사필증 발급  ⑧ 대지로 지목변경  ⑨ 소유권 이전등기
	주의사항	① 관할 농지관리계나 산림계에 전용허가 사전 문의 대상  - 대지에 인접한 도로폭이 2m이내이거나  - 주변이 농림지역으로 둘러싸인 경우  - 인적이 없는 곳인 경우  ② 농지전용허가가 취소되는 경우  - 전용허가증 발급 후 2년 이내에 건축을 신축하고, 준공검사를 신청하지 않는 경우  - 전용허가증 발급 후 1년이상 공사가 중단되는 경우  ③ 농지전용완료일로부터 8년이내 다른 목적으로 농지를 전용할 수 없으며, 8년이내에 토지를 양도하는 경우, 소득세 부담이 크다.

정부차원에서 임야개발을 더욱 활성화하기 위해 규제화 조치를 검토하고 있기 때문에 임야는 전원주택 투자자들의 주목 대상으로 떠오르고 있다.

임야매매증명을 발급받기 위해서

임야를 살 때는 준농림지내 준보전임지를 사야 한다. 준보전임지는 농림지역으로 지정되어 형질변경허가를 받기가 어렵다.

준보전임지는 구입 후 산림훼손 절차나 대지조성 사업절차만 거치면 전원주택을 지을 수 있다. 준보전임지를 사더라도 산림형태가 좋거나 경사가 급하면 전용허가를 받기 힘들다. 따라서 현장 확인을 반드시 해야 한다. 현장 확인시에는 무허가 건물이나 묘지 등이 있는지를 잘 살펴봐야 한다. 이 경우 추가비용을 지출할 가능성이 높다. 현장확인과 함께 산림청과 시, 군, 구청등에 전용허가 여부를 확인하는 일도 빼놓지 말아야 한다.

임야매매증명을 발급받기 위해서는 신청인의 주민등록등본 1부, 매수할 임야의 구역이 표시된 지적도 또는 임야도 1부, 임야에 대한 5년 이상의 산림경영 계획서 1부, 실수요자임을 증명 할 수 있는 서류, 임야의 등기부 등본1부 등의 서류를 임야소재지의 시, 군청에 신청해야한다.

매매증명을 발급받아 소유권을 이전한 날로부터 1년 이내에 이용 계획서대로 조림사업에 착수하여야 하며 그렇지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료를 내어야 한다.

임야전용허가절차

전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→매입→공과금납부→소유권이전등기→전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다.

606평을 초과시 토지거래허가를

606평을 초과하는 경우 토지거래허가를 반드시 받아야 하며 임야를 새로 구입하는 경우, 해당 임야가 있는 시,군에서 전 세대원이 6개월 이상 거주해야 한다. 토지거래허가 및 신고지역 에서는 구입 후 5년 이내에는 양도할 수 없다.

대부분 급경사이기 때문에 임야를 구입할 때는 가용면적이 30%미만이라는 사실을 염두에 두어야 한다.

산림형질허가를 받기 위해서

산림형질허가를 신청할 때 갖추어야 할 서류로 사업계획서, 훼손되는 임야실측 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 산림의 임야 대장이나 부동산 등기부등본같은 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류등이 있고, 이것을 해당시, 군청에 제출하면 된다.

허가를 받은 날로부터 3개월 이내에 대지조성을 위한 공사에 착수하지 않거나, 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.

대체조림비와 전용 부담금

대체조림비는 산림청장이 7년생 잣나무 묘목값과 나무를 심고 5년간 가꾸는데 필요한 금액을 합산하여 고시하고, 전용부담금은 임야공시지가의 20%를 기준으로 부과한다.

납부절차는 시. 군청으로부터 납입고지서를 발부받아 농, 수, 축, 임업협동조합 창구에 납부한 후 영수증을 받아 해당 관청에 제출하면 된다.

토지취득- 대지

대지를 전원주택지로 고르면 비교적 간단하게 내집 마련을 할 수 있다. 값이 비싼 대신 허가조건이 까다롭지 않기 때문이다. 하지만 도심과는 달리 농촌지역은 대지라고 할지라도 몇 가지 확인해야 할 사항들이 있다.

151평 초과시 토지거래허가를

우선 토지거래 허가구역에서는 151평 이상의 대지를 살 경우, 토지거래 허가를 받아야 한다는 점이다. 따라서 151평 이하 규모의 대지를 사는 게 유리하다.

 

14단계 공정과정 따라하면 나도 시공 전문가!

속수무책인 도심 출퇴근 시간 도로 한복판에서, 활짝 열어젖힌 창으로 가시지 않은 매캐함이 밀려올 때, 순간 전원생활의 그림을 그려 본 경험이 누구나 있을 것이다.

그런데 그 그림 한복판에는 어김없이 아담한 주택이 들어서곤 한다. 하지만 상상 속에서 모래성 같이 마음껏 허물고 다시 짓던 전원주택을 현실에 옮겨 오면 상황은 달라진다.

주택을 짓는 다는 일이 일생에 한두 번 있을까 말까 한 일인데다, 대부분의 경제적 기반을 쏟아 부어야 할 정도로 중차대한 일이기 때문이다. 그만큼사전에 치밀한 건축주의 준비가 요구된다.

기초적인 계획은 물론이고, 전체적인 공정을 이해하고 지속적으로 관리할 수 있어야 한다.

이에 전원속의 내집 짓기에서는 실질적인 주택의 시공과정을 일목요연하게 소개 하고자 한다.

시공은 이전까지 진행된 설계도를 가지고 실제 작업에 들어가는 것이다.

공정별 과정은 앞서 살펴본 전체 건축과정의 흐름과 같이 건축주, 설계자(건축사) 및 감리자, 시공자, 행정관청의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있다.

또한 작업에 임해서는 건축자재, 각 공정간 순서, 현장 여건 등에서 생각지 못한 변수가 발생할 수도 있다. 그래서 건축주가 무턱대고 팔짱만 끼고 있을 수 없는 일이다.

공사를 원만하게 매듭짓기 위해서는 건축주 역시 각 단계별 공정을 검토하고 합리적으로 분석할 수 있어야 한다.

우선 설계의 마지막 단계인 실시설계안을 통해 여러 시공사를 접촉해 본 다음, 견적명세서를 받아 검토하고 해당 업체의 시공실적 등을 종합적으로 판단하여 선정한다.

만약 공법과 내외장재의 항목에 비추어 지나치게 저렴한 공사비를 제시한다면, 부실시공으로 인해 공기지연과 시공비 상승을 초래할 수 있으므로 계산기를 다시 두드려 보는 주의가 필요하다.

견적서 체크사항

ㆍ견적명세서의 내용과 설계도, 시방서에 명시된 내용의 비교 검토

ㆍ재료의 수량ㆍ단가ㆍ본공사와 별도공사(옥내의 가구류, 선반, 커튼레일, 환기통, 옥외 문부터 현관까지의 돌 깔림, 담장길이 등 계약 내용에 정해지지 않는 세세한 부분까지)

ㆍ기초공사 처리문제

ㆍ지붕 및 벽체의 골조 품질 문제

ㆍ외벽의 단열처리 및 외벽의 마감재 처리 사항

ㆍ지붕과 천장 단열 및 단열재 사용 문제

ㆍ천장과 내부벽체 방음처리 문제

ㆍ방문 및 현관도어 처리 사항

ㆍ정화조 설치, 오ㆍ하수배관 및 맨홀설치 및 위치 선정 문제

ㆍ상수도 배관재 선택 사항

ㆍ난방종류 선택(심야전기, 태양열온수기, 보일러 등) 및 난방 재료

ㆍ전기, 전화, TV, 각종 가구 설치 사항

시공자를 선정하면 공사대금의 지급(일반적으로 계약 당시, 공정별 진행 중, 공사 완료 후 잔금 처리순으로 진행된다.

예를 들어 계약시 20%, 기초공사 완료 후 자재 입고시 30%, 골조공사 후 30%, 공사완료시 20%와 같은 방식으로 지급되는데, 그 비율은 업체마다 다르다) 등 구체적인 계약을 한다.

다음 건축주를 대신해 설계자가 착공신고서에 구비서류를 갖춰 관할 행정기관에 제출하고 착공신고필증을 교부받아 공사를 착수한다.

착공신고의 내용

만약에 대지에 허름한 농가와 같은 건축물이 있어 철거를 하고 신축을 할 경우에는 철거예정일의 7일전까지 건축물철거신고를 하여야 한다. 일단 철거신고를 하면 공사관계자의 계약서사본과 설계도서 등을 첨부하면, 별도의 착공신고를 하지 않아도 된다.

ㆍ근거법령 : 건축법 제16조 제1항 및 건축법시행규칙 제14조

ㆍ구비서류 : 배치도 / 각층 평면도 / 각층 입면도 / 각층 단면도 / 각부 상세도 / 구조도 / 설비도 / 실내마감도 / 시방서

ㆍ내용 : 신고한 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 아니하면 신고가 취소된다(단, 신고권자가 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위 내에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있음). 착공신고를 하지 아니하고 공사를 착수하면 200만원 이하의 벌금에 처해지고 착공이 지연되는 경우,착공연기신청서를 제출하면 1년간 유예기간이 주어진다.

주택의 시공에 있어 일반적으로 골조공사는 아래에서 위로 마감공사는 위에서 아래로 진행된다.

일단 골조가 완성되면 외기로부터 주택의 골조와 작업환경을 보호하기 위하여 외장 마감부터 실시하고 다음으로 주택의 내부 마감 작업을 실시한다. 주택의 시공과정은 주택의 규모, 구조의 복잡성, 사용 자재의 종류, 시공인력의 숙련도 등 많은 변수에 따라 달라질 수 있는데, 평균적인 시공과정을 살펴보면 다음과 같다.

시공부분

내 용

기 간(주)

비 고

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

착공신고 및 토목공사

지적측량(경계측량) 현장정리 및 공사 준비 터파기공사

기존 건축물이있는 경우 건축물철거신고

기초공사

기초공사 및 기초 내 배관 되메우기공사

중간검사 (관할행정기관)

골조공사

거푸집공사, 철근가공 배근공사 콘크리트타설, 양생 거푸집 해체공사 지붕공사 및 내벽공사

토대,벽,천장,바닥,지붕

설비공사

설비, 전기 배관공사

내외부 마감공사

방수공사, 단열공사, 외부마감공사 창호공사, 미장공사, 석공사 목공사,타일공사,도장공사,수장공사

단열재, 방습재 설치 석고보드 설치 온돌설치

설비 배선공사 내부 인테리어 가구공사

캐비넷, 붙박이장

부대공사

조경공사, 대문, 담장공사 사용전력인입공사, 가스 수도공급 정화조

바다마감, 청소

완공

사용승인검사(관할행정기관) 폐기물처리

기타하자부분 점검

기존에 주택이 있다면 철거공사가 우선이겠지만 나대지 상태라면 주택공사의 첫 삽은 집이 앉혀질 터를 닦는 토공사로부터 시작된다.

그 이전에 대지의 경계를 확인하기 위한 경계측량이 선행되는데,자칫 착오가 생기면 훗날 민원이 발생할 수도 있으므로 신중함이 요구되는 작업이다.

경계측량과 설계도면의 배치도를 기준으로 건물의 위치를 표시하기 위한 규준틀을 설치하고 줄치기가 선행되는데, 이를 가설공사라 한다.

다음으로 이어지는 토공사는 대지조성을 위한 절토 및 성토와 기초 및 지하실 등의 지하 구조물(Sub-Structure)을 설치하기 위한 공사로 터파기, 되메우기 및 잔토처리등을 하게 된다.

지하 혹은 기초 터파기를 위한 흙막이 및 물막이공사도 모두 토공사의 범위에 포함된다. 기초공사는 기둥 혹은 내력벽 등에서 오는 고정하중, 적재하중, 풍하중, 적설하중 및 지진력 등 건물에 작용하는 외력을 받아 이를 안전하게 지반에 전달하기 위해 만든 건축물 최하부의 구조부를 형성하는 작업이다.

골조가 콘크리트일 때 고정하중이 가장 무거우며 상대적으로 목조나 스틸구조는 부담이 적다. 뿐만 아니라 지붕 및 외장마감재도 하중에 영향을 주기 때문에 기초의 크기 및형식은 상부의 하중 및 건물의 형태에 따라 결정된다. 기초의 깊이는 지내력과 동결심도에 의하여 결정되는데, 일반적으로 지하층이 없는 경우 지표면으로부터 약 90㎝ 정도에 위치한다.

설계자는 여러 가지 하중조건 및 지내력 등을 반영하여 안전하고 경제적인 기초의 범위와 폭을 설계에서 정한다.

 

중간검사

건축허가를 받은 건축물은 관할행정기관에 중간검사 신청을 하여야 한다.

철골조 또는 철근콘크리이트조의 경우, 기초공사에 있어 철근배치를 완료할 때 해야 하고 이외의 기타구조는 기초공정의 거푸집 또는 주춧돌의 설치를 완료한 때, 신청을 하여야 한다.

따라서 지정한 중간검사 예정일때, 중간검사를 하고 검사필증을 교부하여야 하며, 혹 중간검사필증을 교부 받지 못하면 주요구조부에 대한 공사를 계속할 수 없다.

주택을 구분 지을 때 흔히 목조주택이니 스틸하우스이니, 철골조라 분류하게 된다.

이는 주택의 뼈대를 형성하는 구조체를 기준한 것으로, 외장마감재만 보고 주택의 성격을 정의내리기에는 한계가 있다.

따라서 골조공사는 철근콘크리트, 조적, 목조 및 스틸하우스에 따라 그 내용이 달라지므로 각 구조에 대한 이해가 필요하다.

목구조

목구조 목조는 크게 기둥-보구조, 경량목구조 및 통나무구조로 나눌 수 있는데, 일반적으로 목조주택은 2×4″ 경량목구조가 대다수를 차지한다.

목구조공사에 앞서 주의할 점은 구조재에 대한 수종, 등급 및 규격을 꼭 확인해야 한다는 점이다.  혹 방음 및 차음에 대한 문제점이 제기되기도 한다.

이는 목조주택의 구조적인 특징을 이해하지못한 결과로, 실질적으로 구조재(스터드 및 장선)의 적정규격 및 배열만으로도 얼마든지 해결될수 있는 문제들이다.

목조의 기본 구조시스템은 각 부재의 연결로 이루어지므로, 각 부재는 힘의 방향이 인발(뽑히는 힘)로서 작용하지 않도록 못 만으로만 결구하는 것이 아니라 적재적소에 철물을 사용하여야 한다.

조적조

최근에는 조적조주택에 대한 수요가 줄고 있으나, 아직도 농가주택이나 저렴한 주택 또는 벽돌에 애착을 갖고 있는 수요층에서 찾고 있다.

조적조주택은 벽돌이라고 하는 개체를 시멘트 몰탈 접착제를 이용하여 쌓아 구조체를 이룬 구조를 말한다.

구조는 철근콘크리트로 하고 조적은 단순 간막이벽의 역할을 하는 경우라면 구조의 안전 상에는 별 문제가 없겠으나, 순전히 벽돌로 구조체를 형성한다면 얘기는 달라진다.

이런 경우 벽돌은 KS표시가 있는 업체의 것을 구입하는 것이 좋다.

조적조로 주택을 많이 짓던 시절에는 조적공의 기술수준도 매우 높아 벽돌 한장 한장을 매우 정성들여 쌓아 구조체로 별 손색이 없었다.

하지만 최근에 간혹 수평줄눈(가로줄눈)은 밀실하게 쌓으나, 수직줄눈(세로줄눈)을 소홀히 처리하여 벽을 다 쌓은 후 내부로 빛이 스며드는 경우도 있어, 믿을 수 있는 조적공에게 맡기는 것이 좋다.

스틸하우스

스틸하우스는 기존의 주택골조를 경량형강제로 대체한 것으로 두께 1㎜내외의 아연도금강판을 ‘C’형태로 가공하여 강도를 높인 스터드 등을 기본재료로 사용한다.

목재는 그 단면이 꽉 차있는 ㅁ자 형태의 폐쇄형이고, 스틸은 ㄷ자 형태의 개방형이라는 것이 차이점이다. 따라서 목재의 결구는 못으로 하지만 스틸의 결구는 스크류로 하게 되는 것이다.

기존의 내, 외장재를 그대로 쓸 수 있는 스틸하우스는 내구성이 뛰어나고 단열과 차음에 있어서도 다른 유형의 주택 단점을 보완하고 있다고 평가받고 있다.

최근 미국, 호주, 일본 등지에서 미래형주택으로 각광받기 시작하면서, 국내에서도 시공이 간편한 건식공법이라는 점에 주목을 끌었다. 한편 구조적 시스템은 목조주택이나 스틸하우스나 대동소이하다고 볼 수 있다.

철근콘크리트

철근과 콘크리트의 혼합체로서 철근은 인장력을 콘크리트는 압축력을 분담하는 구조체이다. 철근은 설계도서에 표시된 대로 배근이 되는지, 철근의 규격도 일반철근인지 고강도 철근인지를 확인하여야 한다.

일반철근은 철근의 마구리에 초록색이 칠해져 있으며, 고강도철근은 노란색이 칠해져 있다. 철근의 배근 중 가장 중요한 것은 이음길이와 정착길이다.

이음 및 정착길이는 설계도면 혹은 시방서에 표시되어 있으며, 만약 표시가 없는 경우에는 철근 지름의 40배를 한 길이로 하면 무난하다. 즉, 10㎜ 철근의 경우, 40㎝를 겹치게 배근하면 된다.

외장재를 선택할 때는 부분적으로 예산과도 관련이 되지만 외장재의 선택은 다분히 건축주의 취향과 건축물의 전체적인 디자인에 좌우된다.

외장재의 종류로는

▶충주석, 제주석 및 일반 화강석 등 의 석재 계열

▶붉은벽돌, 토석벽돌 등의 벽돌 계열

▶목재사이딩 및 비닐사이딩 계열

▶외단열 공법인 드라이비트 계열 등이 있다. 이를 가격면에서 비교하면 드라이비트, 비닐사이딩, 치장벽돌,목재사이딩, 석재 순으로 가격대가 올라간다.

전원주택에서는 일반적으로 사이딩이 많이 사용되는데 색상별, 모양별로 다양한 소재와 가격대의 제품이 있어 선택이 폭이 넓은 편이다.

골조와 외장재의 관계

집이 완성된 후에는 골조는 감추어지고 외장재만이 주택의 외형을 나타낸다. 따라서 골조와 외장재의 포괄적인 이해가 필요하다.

즉, 골조가 콘크리트, 조적조, 목조 혹은 스틸 등 무엇이든지 간에 외장재는 다양하게 적용될 수 있다는 점이다.

예를 들면 콘크리트 골조에도 목재사이딩으로 외장을 할 수 있는데, 이 경우 외장재로만 판단하면 마치 목조주택으로 보이게 되는 것이다.

반면 목구조에 붉은 벽돌로 외장마감하면 마치 조적조로 지어진 주택처럼 오해할 수 있는 것도 같은 이치다. 결국 이는 골조와 외장재를 잘만 선택하면 저렴한 가격에 얼마든지 원하는 분위기의주택을 연출할 수 있다는 뜻과도 일맥상통한다.

특히 외장재의 선택은 어떤 자재를 선택하느냐에 따라 건축물의 전체적인 외관을 좌우하므로 계획 초기에 예산과 디자인에 따르는 적절한 외장재를미리 선택하는 것이 좋다.

단열은 외부의 온도에 대하여 실내의 온도를 일정하게 유지하기 위한, 다시 말해 실내의 온도가 외부로 손실되지 않도록 하는 공사를 말한다.

특히 우리나라와 같이 낮과 밤의 일교차와 여름과 겨울의 연교차가 큰 경우, 세밀하게 작업해야 할 공정이다.

단열재의 종류는 흔히

▶스티로폼이라 불리는 발포폴리스티렌(Expanded Polystylene Foam)

▶아이소핑크라 불리는 압출폴리스티렌(Extruded Polystylene Foam)

▶유리면으로 불리는 글라스울(Glass Wool)

▶암면으로 불리는 락울(Rock Wool) 등이 있는데, 일반주택에서는 주로 스티로폼이 많이 사용되고 있다. 스티로폼 사용 시에는 두께보다 밀도에 치중해야 한다.

스티로폼 벽체의 경우 50㎜, 천장의 경우 80㎜ 두께를 사용하는 것이 일반적이고, 밀도는 30kg/㎡ 이상이 적당하다. 아이소핑크와 같이 밀도가 높은 단열재는 같은 두께라도 스티로폼보다 단열 성능이 높은 편이다.

골조와 외장재에 따른 단열공법

중단열공법 치장벽돌을 쌓거나 석재 등을 붙일 때, 외장공사와 동시에 사용하는 공법으로 대부분의 콘크리트골조나 조적조주택이 택하는 공법이다.

목조주택이나 스틸하우스의 경우도 골조 내에 단열재가 들어가므로 중단열공법에 해당한다. 역시 창호주위 등에서 부분적인 단열재 공백으로 결로현상이 생길 수도 있으므로 주의해야 한다.

내단열공법

골조 내부, 즉 실내에 단열재를 넣고 석고보드 등으로 벽면을 만드는 공법이다.

내단열은 신축 건물보다 기존에 단열이 안 된 건축물을 리모델링할 때 유용하다.

전반적인 시공이 용이한 편이나 T자형과 같은 교차부나 구석에 단열에 공백이 생길 수 있으므로 사전에 설계에서 보완해야 한다.

이 부분을 매끄럽게 처리하지 못하면 내기와 외기가 만나 겨울철에 결로현상이 생길 우려가 있다.

외단열공법

드라이비트와 같이 골조를 외부에서 단열재로 감싸고 그 위에 마감을 하는 공법으로서 단열방법 중 효율이 높은 공법이다.

이처럼 단열공법은 골조와 외장재의 종류에 따라 달라질 수 있으므로 설계시 설계자의 조언에 따라 설계도 및 시방서를 작성하고, 이에 따라 공사를 시행하면단열성을 높일 수 있다.

창호는 기능적으로 채광, 환기 및 조망의 역할을 담당하지만 반대로 외기가 들어올 수 있는 통로로 단열성능을 떨어뜨리는 요소가 될 수도 있다.

최근에 전원주택에서는 시스템창호가 일반적으로 이고 있다. 일반 창호의 개폐방식이 주로 미서기 또는 여닫이인데 비해 시스템창호는 개폐방식이 기울임(Tilt), 여닫이(Turn), 미세기(Slide) 및 이들의 합성방식을 채택하고 있다.

국내 여러 업체에서도 시스템창호가 출시되고 있으나, 목조주택용으로 수입된 창호도 전원주택에서 많이 사용되고 있다.

수입창호의 특징은 창호를 설치할 때 벽에 못을 박도록 한 날개(Nail Fin)가 있다는 것이다.

그리고 개폐방식이 오르내리창(Hung), 들창(Awning) 및 돌출창(Bay Window) 등 다양한 창열기 방식이 있다는 점이다.

페어글라스(Pair Glass)가 단열에 유리

창호에 있어 또 하나 중요한 요소는 유리다. 유리의 종류는 보통 단창유리(Single Glass)와 복층유리(Pair Glass)가 있는데, 주택에서는 복층유리를 사용하는 것이 보편화되어 있다.

복층유리는 유리와 유리 사이에 공기층을 만든 구조로 유리(3㎜)+공기(6㎜)+유리(3㎜)로 구성된 12㎜에서부터유리(6㎜)+공기(12㎜)+유리(6㎜)로 이루어진 24㎜ 복층유리 등 다양하다.

복층유리는 단창유리보다 단열성능이 높고, 공기층에 간살을 넣어 유리만의 밋밋함을 없앤 제품들도 있다. 뿐만 아니라 유리에 청색, 녹색 등의 색상을 넣은 칼라 복층 유리도 있으며, 공기층에 아르곤가스를 충전하여 단열성능을 향상시킨 기능성 유리 등도 있다.

외장, 지붕 및 창호공사가 완료되어 외기 및 비바람을 막게 되면 본격적으로 실생활과 맞닥뜨려지는 내부 마감공사가 수행된다. 실내마감은 크게 천장, 벽 및 바닥으로 나눌 수 있다.

실내마감자재는 설계도서 작성 시 ‘실내재료 마감표’에 기본적인 마감의 종류에 대하여 명시를 하고 있다. 시방서에도 각각의 자재에 대하여 좀 더 구체적인 사양 및 시공방법 등을 명시하고 있으나, 실제로 정확한 모델과 사양은 공사 진행 시 견본품을 보면서 결정하는 것이 일반적이다.

실내마감재의 선택은 예산 등 여러 가지 요인에 의해 정해지지만 가장 중요한 것은 디자인에 의한 효과적인 선택이다.

그래서 건축주는 사전에 각종 자재 전시회 등을 통해 여러 가지 마감재에 대한 안목을 넓혀두는 것이 좋다.

설비공사란 보일러 및 난방공사, 급수 및 배수 등의 위생공사, 전기 공사 등을 통틀어 말한다.

거주에 있어 실내 환경과 주택의 기능을 향상시키고, 생활의 각종 편의를 제공하는 시설물을 설치하는 것으로, 갈수록 시설물이 다양해지고 고급화되는 추세이다.

건축설비로서 가장 보편적인 것은 냉난방ㆍ전기ㆍ급배수ㆍ환기ㆍ주방설비 등이며, 그 밖에 가스설비 등이 있다.

난방의 종류는 크게 복사난방과 대류난방으로 구분할 수 있다.

복사난방은 바닥온돌에 열을 축열하여 이 열이 위로 복사되어 난방을 하는 방식이며, 대류난방은 라디에이터와 같이 공기를 직접 덥혀주는 형태를 말한다.

전기공사는 등기구(조명)공사와 전열(콘센트)공사로 구분되는데, 특히 조명은 각 실의 분위기에 지대한 영향을 주므로 설계단계에서부터 세심하게 계획한다.  약전공사는 전화 및 TV수구 공사 등을 말한다.

예전과 달리 요즈음에는 전원주택에도 인터넷 전용선의 영향으로 랜 케이블(UTP 케이블)을 설치하는 것이 보편화되고 있다.

랜 케이블은 집 내부의 네트워크는 물론 홈오토메이션을 구축하는데 필요한 인프라로 주택 계획시 꼭 반영할 사항이다.

주택이 웬만큼 윤곽을 잡아가면 내부의 세부적인 마감과 더불어 가구공사에 들어간다. 벽체와 마루사이의 걸레받이 설치라든지, 석고보드 또는 목재가 벽체와 천장의 만나는 부위에 경계를 지어주는 몰딩 등의 마감처리를 해준다.

동시에 가구공사를 병행하게 되는데, 그 중에서도 주방가구와 붙박이장은 실생활과 관련하여 중시되는 부분이다.

주방가구

제일 중요한 것은 조리순서에 따른 주방가구의 배열이다.

요즘은 전문주방가구 업체에서 배열설계를 해주기 때문에 이를 적극 활용하는 것이 좋다. 사용자인 주부의 시선처리 조차도 세심하게 배려되어야 하기 때문이다.

단독주택의 형태에서는 ㄷ자 형태나 아일랜드형 스타일로 배치하여,

가족이 있는 쪽으로 시선을 향할 수 있는 개방형으로 하면 능률적이다.

뿐만 아니라 주방가구 설치시 주부의 신장을 고려하여 높이를 조절하여 주는 것도 매우 중요하다.

 가구의 재질 및 색상은 예산과 취향에 맞추어 선택한다.

붙박이장

침실을 비롯한 각 실에는 수납을 위한 가구가 필수적으로 들어가야 한다.

현관에는 신발장, 안방에는 장롱, 침실에는 최소한 서랍장이라도 갖추어야 하는 것이다.

이처럼 현대 주거생활에서 가구는 주택의 한 부분이라는 인식이 굳어져 가고 있다.

붙박이장은 바닥에서 천장까지 설치하기 때문에 생활먼지가 쌓일 공간이 없으며, 수납공간도 일반 장롱에 비해 약 30% 정도 증가한다.

붙박이장은 각 실의 사용자 나이와 성별에 따라 내부의 수납공간을 어떻게 배열할 것인지 디자인한다.

또한 각 실의 평면적인 특성에 맞추어 수납장의 개폐형식을 슬라이딩 타입의 폴딩도어(Folding Door)로 할 것인지, 힌지타입의 여닫이(Swing Door)로 할 것인지 결정한다.

시공과정의 마무리 과정에는 부대공사가 있다. 조경공사를 비롯하여 외부와 정원에 관련된 데크, 대문, 담장, 외등, 연못, 석축 쌓기, 외부바닥마감, 각종 맨홀 등의 공사가 해당한다.

건축법상 건축주는 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후, 그 건축물을 사용하기 전에 관할 행정기관에 사용승인을 신청하여야 한다.

사용승인를 교부받지 아니하고 건축물을 사용할 수 없으며, 이를 위반할 시에는 2년 이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처하게 된다.

공사감리자(설계자)가 작성한 감리완료보고서를 첨부하고, 폐기물 처리업체로부터 처리영수증을 받아, 사용승인신청을 할 때 행정기관에 함께 제출한다.

신고대상 주택인 경우는 건축지도원이, 허가대상 주택인 경우는 설계자(감리자)가 현장을 방문하여 설계도면대로 시공되었는지 여부와, 건축법에 저촉되는 것은 없는지, 보일러 급, 온수, 전기, 가스, 전화 등의 사용상 문제는 없는가를 검사하여 검사조서를 행정기관에 제출한다.

행정기관은 사용승인신청 접수일로부터 7일 이내에 사용검사를 실시하고 검사에 합격된 건축물에 대해서는 그 건축주에게 사용검사필증을 교부한다.

이렇게 완공이 되면 시공자는 건축주에게 주택을 양도하고 건축주는 잔금을 지불하는데, 이 때 건축주는 설계도서를 받아 두는 것을 잊지 말아야 한다.

준공검사 신청시 구비서류

ㆍ사용검사 신청서 및 사용검사 필증

ㆍ건축도서

ㆍ감리일지 또는 감리보고서

ㆍ건축사 현장 조사서

ㆍ정화조 준공서 및 관리카드

ㆍ소방준공검사필증(소방시설 대상건축물)

ㆍ구내통신설비 준공신고서(단자함설치 및 보안기 설치확인)

ㆍ보일러 시공확인(형식승인번호, 용량, 판매처)

ㆍ도시가스 또는 LPG 확인서

ㆍ하자보증금 예치증서(공동주택, 다세대주택, 오피스텔 등-해당 건축물인 경우)

ㆍ건축물 관리대장

ㆍ건축물 폐재류 처리확인서

지붕, 옥상	ㆍ지붕 아스팔트슁글 청소(녹, 발자국, 슁글 조각 등)
테라스, 처마	ㆍ옥상 옥탑 등의 드레인 주위 청소
발코니, 동판	ㆍ두겁대 등 금속 부분의 더러움 제거 - 발코니 바닥 등의 흙청소    - 난간류의 하중이 걸리는 부분의 고정 상태 - 코킹이 안 된 부분 및 코팅 상태가 불량한 부분의 보수 - 처마마감재의 시공정밀도 체크(늘어진 곳은 보수, 도장상태 확인) - 동판 물받이 안의 청소    - 동판 접합부의 상태(용접부의 하자 여부 등) - 홈통받이 철물고정 및 코킹 상태 점검
외벽마감	ㆍ외부마감재(산호석, 사이딩, 기타)청소 - 창문틀, 문틀 주위의 마감상태 점검   - 외부마감재의 박리 현상 점검
창호	ㆍ목재 - 문의 파손(손상)부분은 없는가?  - 도장 상태 - 문틀손상이나 그 보수(도장, 무늬목 접합)상태 - 문의 개폐 상태    - 지정철물의 설치 상태 ㆍPVC 또는 알루미늄 창호 - 청소 상태                  - 방충망 윗부분을 청소 - 배수구(물구멍) 막힘 청소   - 유리파손 부분 ㆍ공통사항 - 문의 청소 상태            - 창호, 장지, 미닫이류의 손상 - 창호 주위의 코킹 상태
내부바닥	ㆍ이질자재의 접합 부분의 마무리 상태(마루판과 대리석 접합부) ㆍ바닥 마감재의 떠오름 현상 조정 ㆍ출입문, 창문 등의 하단부 이물질 청소. 코킹 ㆍ대리석 - 메지의 시공 상태           - 대리석 크랙발생 유무 ㆍ마루판 - 벽체와 접합 부분의 마무리 상태(코킹)  - 왁스칠 - 떠오름 현상 점검                   - 보양 후 흠집 발생 자재의 교체 ㆍ비닐륨 - 자재 이음부의 접합 상태   - 떠오름 상태 점검 ㆍ타일 - 줄눈시공 상태            - 자재 파손 여부 - 박리 현상 ㆍ공통 - 청소 상태 - 접착 상태(박리현상, 떠오름 현상) - 이질 자재의 접합 부분의 마무리 상태
내부벽	ㆍ몰딩류(걸레받이, 천정몰딩, 창문틀, 출입문틀 몰딩) 주위 마무리 상태 - 이음부의 적합 상태 - 구조체와의 접합 상태 - 코킹 - 도장 ㆍ벽지의 부풀음, 이음부분의 손상, 찢어짐 등 체크 ㆍ도장마감시 석고보드 이음부에서의 크랙상태 등 미세 크랙 체크 ㆍ색깔의 얼룩, 도장 얼룩, 칠 부족 등 ㆍ전기 스위치, 콘센트 등의 주위 마감 상태
내부천장	ㆍ천장면 중앙부의 처짐상태 - 누수부분 체크 - 천장의 청소(먼지제거)

붙박이가구 외	ㆍ도어의 경첩설치 상태 - 내부마감 상태          - 내부청소
외부데크	ㆍ나무의 휨, 뒤틀림 상태 ㆍ목재용, 녹방지용, 나사못 사용(철못, 못 종류 사용 엄금)
전기공사	ㆍ조명기구 - 조명기구류의 스위치 점멸시험 - 스위치류의 각부의 명칭과 확인 - 조명기구의 룩스 부족 장소는 없는가? - 기구의 고정상태는 양호한가? - 조명기구 부착 주위의 천장에 처짐은 없는가? - 조명기구 받침대 주위에 틈새는 없는가? - 벽부등 높이는 양호한가? - 외부 벽체 벽부등 설치 주위의 틈새는 없는가? ㆍ약전 - 약전관계(TV 등)의 위치 재확인 - 예비 배관 콘센트의 용량, 위치, 수량확인 ㆍ기타 - 관통 슬라브 복스 등의 주위 구멍 메우기 - 어스 확인(주방기구류) - 천장 점검구의 위치 확인 - 분전반 내 명칭과 확인 - 예비자재, 전구, 퓨즈, 소모품류 준비
설비공사	ㆍ위생 및 - 플래시 밸브 작동 확인 ㆍ급배수설비 - 소변기 플래시 밸브 벽 주위 백시멘트 채우기 - 기구류의 누수부분 점검 - 배수관 주위 코킹 상태 - 수도꼭지 세면기의 흔들림은 없는가? - 청소구 주위의 줄눈 채움, 청소 상태 - 욕조의 배수 수평레벨 확인 - 양수, 배수 펌프 작동 - 배수구 주위의 마감처리 확인 - 수압테스트 ㆍ냉, 난방설비 - 분배기내 실별 명칭과 확인 - 보일러 유량 유압계 버너 조정 - 냉, 온수밸브 플랜지 누수 점검 - 보일러실 바닥주위 마감 상태 - 실외기 냉각수의 퇴수구 설치 ㆍ정화조설비 - 정화조 설치 바닥의 다짐 상태 - 배수관이 제대로 침전기 안에 들어 있는가? - 침전지 안 청소 상태 - 에어펌프의 작동 여부 - 상수원보호구역 내의 경우 - 합병정화조의 정상 작동여부 및 허가 - 합병정화조에서 배수관로 공사는 지정업체가 시공했는가?

출처 : 주말농장 이야기

글쓴이 : 칠갑산 원글보기

메모 :